当前位置: 主页 > 精装彩霸王彩 > 内容

热门内容

杭州倒房产业:专收老破小装售年入数千万

时间:2017-09-20 00:34  来源:未知  作者:admin

  “倒房”已成产业,有公司低于市场价收入,装修后转手获利约10%。存量房时代日益逼近,二手房里淘金可能比一手房更容易。

  在二手房市场,游戏规则历来是“一房一价”,差不多的一套房源,房子价差除买卖双方议价能力不同外,最主要还是体现在房子装修的新旧程度、是简单装修还是精装出售,这当中的价差大了去。

  这里面的溢价空间,早几年已被某些炒房客视为生财之道,近两年越来越多的个体投资客涉足其中,甚至已经有人将这一模式发展为正规的公司化运营。

  今年前10个月,主城区二手房总成交套数已经反超新房近100套,“未来几年,杭州主城区会加速进入存量房时代。”透明售房研究院院长方张接表示。在这样的背景下,从市场上低价收入二手房源,装修后再高价出售这样一条产业链背后,究竟有些什么?为此,本报记者进行了一番调查。

  印象中市中心的老房子多数都比较老旧,即便带装修也逃脱不出年代感,正因此,越来越多的人认为市中心老破小升值潜力低,应及早售出。但近一两年来,在各大中介公司网站上有不少挂牌的老破小房源,一改往日残破风貌,有不少装修风格时尚清爽的房源在售。

  在城西一带从事二手房买卖多年的杨先生,手头便有几组客户是专门从事类似生意的——购入二手房后,将房子重新装修一番再高价出售。“像这样的客户,我们定义为投资客,有不少是杭州本地人,手头有多余的资金,就倒腾起买房卖房的生意。”杨先生说,这些投资客户一般都是个体运作,在楼市低迷时期,选择一些房东急卖的毛坯或简装房源,以低于市场价2000~3000元/m2的价格收入。

  “他们每个月都在四处收房,只要经纪人告诉他有类似的房源挂牌,户型通透、楼层不太差的,基本都会收房,且一次性付清房款。”杨先生回忆道,有一个专门做类似生意的客户,今年三四月份在古荡小区收了一套60多m2的两房户型,当时买入价18000元/m2,之后花了近6万元对房子重新装修(含所有硬装及软装)。恰逢今年市场行情好,9月份房子出售时,古荡小区的成交均价在21500元/m2左右,该房源最后以高于市场价1000元/m2的价格出售。“就这样,一套房子从买入到卖出,半年时间赚了毛20万元。”杨先生感慨道,这都抵得上业绩不错的经纪人一年的工资了。

  职业倒房客也有季节性。一般每年一二月份市场行情淡的时候,投资客纷纷涌出收购房子,待装修完看行情不错,又以高价卖出。由于“今年市场行情好,有不少个体投资客想收房都收不到。”一位业内人士表示,据他所知有做得规模比较大的投资客,今年靠这样倒买倒卖二手房,赚了几百万元,当然这需要有一定的资金实力,且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配,“一般投资客一年能卖个三四套房子已经很不错了。”

  据记者了解,早在两年前,杭州已经有公司专门从事“二手房精装售”业务,小宅门便是其中之一。

  “我们公司只选择市中心老房子,主要是65平方米以下两房的刚需户型,改善房源面积也不会超过150m2。”杭州小宅门董事长徐佳丽告诉记者,30m2以下一室一厅及150m2以上的户型肯定不会考虑,做过二手房的都知道,这样的房子转手很困难。在徐佳丽看来,不论市场行情好差,最抗跌的还是市中心老房子,因此收房时,往往会选择二手房成交量排名前十的小区。仅大关一个小区,小宅门前前后后已经收购了毛100套房源,堪称该小区最大的“二手房东”。

  徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过销售,东方润园项目她一个人成交额就达到16亿元。“说实话,那时候做一手房的都不太看得起做二手房的,觉得二手房市场小打小闹,从业人员也比较鱼龙混杂。”后来,她自己买的一套东方郡的房子,经过装修后出售,卖出了全小区最高价,她才发现二手房市场其实商机很大,因此从房地产公司辞职,开始自己创业,成立了定位于二手房的小宅门公司。

  作为公司化运营的小宅门,今年仅收购市中心房子一项便耗资3亿元,截至10月底,成交房源总价在2亿元左右。“我们以低于市场价10%~15%左右的价格收入房子,所谓市场价,以该小区近期成交价作为评估值,而且我们只收楼层好的房源,2~5楼的房源都在收购范围内。”徐佳丽说,一般房子总价控制在150万元左右。

  与个体投资客不同,小宅门只负责房子的硬装部分(跟一手房的精装修交付标准类似),装修成本控制在1500元/m2(含老房子拆旧费),并且提供保修期。小宅门目前形成了一套标准化流程——收房前,风控部门会对房子进行风险评估;收房后,由合作的设计团队做户型设计,然后由合作的施工团队装修。“最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工队伍等。”徐佳丽说,小宅门的装修风格力求大方清爽,买家主要是老师、医生、公务员等人群。

  小宅门目前以跑量为主,平均下来,一套房子从买入到卖出大概需要4个月左右,扣除资金成本及装修等费用,一套房子毛利大概为房子总价的10%左右。

  2014年,小宅门成立第一年共成交了70套二手房;2015年为150套;今年截至10月底,小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略估算了下,以平均150万元/套的购入价计算,10%的毛利即是15万元,那么才10个月时间,小宅门的收益已经近3800万元。

  徐佳丽说,前段时间去日本考察,发现在日本,像小宅门这样的公司已经发展得非常专业,非常成熟。她相信,随着未来中国进入存量房时代,这块市场潜力巨大。“以前我们收进的房源里刚需小户型占到90%,现在发现二手房里的改善需求在扩大,因此今后我们的改善房源会提高到40%的比例。”

  但不论是个体投资客还是公司化运营的“倒买倒卖”二手房,都有一个共同点:不会选择涨价幅度比较大的房源。尤其是今年行情异常火爆,城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区,因为房价涨幅过快,考虑到溢价空间及风险系数,被收购的房源量在减少。

  “这有点类似于专门炒二手房的‘黄牛’。”浙江中原首席分析师荆海燕分析:此类模式能否盈利是有前提的,一是二手房市场要一直上涨;二是收进时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。

  “低价买入二手房、装修后再出售的模式是基于客户需求的市场细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为,这种模式虽然迎合某些客户的需求,但在装修质量或者房屋隐性的质量问题等方面容易产生纠纷,未来市场需要进一步规范。

  杨先生向记者透露,有的投资客相对厚道,房子从买进到卖出,周期大概在5~7个月,其中有两个月时间用于房子散味;但有部分投资客为了尽快赚取价差,压缩整个装修工期,一两个月内完成全部装修,装修完立马挂牌到各大中介公司出售。“如果装修材料不好,购房者光靠是看不出的,只有入住后才能发现问题。”杨先生说。另一位业内人士则直言,“二手房不像新房,会有几年的质保期,过户后所有的问题需买家自行承担。”

  杭州市房地产中介行业协会副会长盛夏表示,对于杭州二手房市场出现的这种新潮流,截至目前还到过类似不良投诉。不过还是要给购房者提个醒,碰到这种房源,需要买卖双方充分沟通、全面了解所购房产的相关情况,尽量避免法律风险。如果确实涉及到中介机构违规操作的,可以向主管部门反映。

  重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。

  这一刻,杭州似乎早已等待了很久,“烟雨醉江南,云雁归故里”现在我们知道,远洋体系中又多了一个诗意、且饱含温情的名字:雁归里。9...[详细]

  9月13日,在由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2017中国房地产企业品牌价值测评发布会”上,融信以品牌价...[详细]

  “带租约销售,省心省力畅爽投资”从2016年房地产市场投资大数据看,中国商业地产投资于2016年交易金额高达2094亿元,写字...[详细]

  -拉菲古堡全球十大葡萄酒庄园之一-“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”,说的是地域对于植物生长的重要性。同样年份的红酒产自法国总...[详细]

  9月15日,湖州人居史上浓墨重彩的一笔,“有朋自杭州来——大家房产品牌见面会”亮相湖城,四个众人期待已久的案名也终于揭开了神秘...[详细]

  项目鸟瞰图【乐居许晖】9月19日,位于萧山区进化镇的别墅项目天域开元领出预售证。(萧售许字(2017)第00451号)房源为1...[详细]

  “泰利”给杭州带来了大风,吹散了热气,这几天的杭州,着实凉快,秋意慢慢显露出来了。比如,早晚已经有了丝丝凉意,晚上睡觉时早已告...[详细]

  上周,杭州经济技术开发区人社局社会保险、医疗保险两个窗口合并为养老医疗综合进件窗口,从此,跨社会保险办公室、医疗保险办公室两部...[详细]

  在银行信贷持续收紧的情况下,京城首套房房贷利率持续走高。近日,《证券日报》记者获悉,自9月14日起,地区多家银行继续上调首...[详细]

  弥陀寺公园昨天上午,当时报记者跟随浙江省“三改一拆”办公室进行专项采访活动时,在位于西湖区北山街道的弥陀寺藏经楼“书吧”,碰到...[详细]

  8月份一线和热点二线城市房价环比下降或持平——国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读8月份房价数据国家统计局今日发布了2017年...[详细]

  近日,广州市住房与城乡建设委发布《广州市房屋租赁网上备案规则(征求意见稿)》(简称《意见》),公开征求意见。今后租赁双方自行签...[详细]

  杭州的版图,兜兜转转有无数次变迁,绕不过的一个地方,叫临安。最盛时,“临安”两字“借”于南宋,用于都城之名;之后的大部分时间,...[详细]

  衣锦街398号,临安市委市大院。前两天,过的很多当地人,都会停下,拿出手机,来个。昨天天,2017年9月15日,19...[详细]

  上海市最新出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确:加快培育和发展住房租赁市场。到2020年,基本形成多主体...[详细]

  乐居讯今天(9月18日),富阳首自持宅地通过网上拍卖诞生。据网拍出价记录,鹿山新城商住地竞争相当激烈,历经1个半小时,多达1...[详细]

  中原地产研究中心统计显示:截至9月13日,全国50大热点土地出让城市合计土地出让金额达2.13万亿,相比2016年同期的1.5...[详细]

  刘郁文许晖今日(9月13日),杭州主城区出让8地,包括3商业用地和5宅地。8地块总建筑面积57.6万方,其中住宅建筑面...[详细]

  文/许晖刘郁文9月13日,杭州主城区将出让8地,包括3商业用地和5住宅用地。8地块总建筑面积57.6万方,其中住宅建筑...[详细]

  挥挥手跟杭州说句拜拜吧。越来越多的投资客手握百万资金,告别买房难度剧增的杭州,转身冲向“杭州都市圈”的价格洼地。01上周,风暴...[详细]

  8月22日,,最近一直关注的SOHO中国董事长潘石屹出现在SOHO中国2017年中期业绩发布会上。一身笔挺西装、一副黑...[详细]

  历经多年蹉跎,中粮系地产业务整合终于明朗化。8月21日晚,中粮集团地产板块两大上市平台中粮地产(000031.SZ)与大悦城同...[详细]

  接任万科董事长不到2个月,郁亮迎来了其主政下的第一份财报。与王石当初给万科做减法相反,在行业处于变革期的当下,郁亮正在让万科大...[详细]

  比起去年同期微弱的净利润,恒大上半年实现了净利润23,同比增224.4%;核心业务利润273亿,同比增249.6%;归...[详细]

  许家印建言企业转型:低负债,低杠杆,低成本和高周转恒大集团董事局许家印8月23日下午表示,高速发展的企业应该从高负债、高杠...[详细]

  9月16日,2017年第三届中国好工长技能大赛(河南赛区)晋级赛在郑汴凤台金泰成灯饰广场落幕。本届比赛由中国建筑流通协会和中国机冶建材工会全国委员会主办,新浪装修&抢工长与新浪家居承办…[详细]

  虽然房子的家具还未购置齐全,但这并不影响欧式大吊灯与壁灯以及舒适大气的欧式沙发,都点染出的简欧独特气息……[详细]

  如果不再有新房上市,那么按照目前的销售速度,5个月后,全国就会无房可卖。当然,这是不可能的,随着新盘上市,楼市库存虽然可能...[详细]

  “新存量”时代已来。在新存量下,新的困难,新的问题,接踵而至。房地产业将如何“被重构”?备受业内关注。...[详细]

  乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房: 家居、抢工长:

相关推荐