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精装版筒子楼:我已这么努力不为我买个单吗?

时间:2017-09-20 20:09  来源:未知  作者:admin

  在打出去第三个咨询电话之后,小Q觉得很遗憾。原来现实并不是《爱情公寓》那般美好,没法情侣入住,房租减半、水电全免,更没有3601、3602那种宽敞明亮奢华的空间…… 最关键的是,他没有情侣…… 小Q的同学向他吐槽:从表面上看起来,市场上大多数长租公寓都有着良好的、丰富的配套空间、还有对租客权益的

  在打出去第三个咨询电话之后,小Q觉得很遗憾。原来现实并不是《爱情公寓》那般美好,没法情侣入住,房租减半、水电全免,更没有3601、3602那种宽敞明亮奢华的空间……

  小Q的同学向他吐槽:从表面上看起来,市场上大多数长租公寓都有着良好的、丰富的配套空间、还有对租客权益的。除了房租,一切都很完美。但从另一面说,为了挖掘每一平米的利用率,这些公寓将居住空间压缩得很低。如果从面积来看,性价比其实远不如一般的“老破小”住宅。

  然而,2017年以来,万科、远洋、中骏、龙湖等房企先加入了长租公寓这一“精装筒子楼”的建设大军中来……

  他们的产品,有特色、有功能、有情调。所有的元素都在向潜在租户们撒娇、卖萌传达着一个意思:你看我已经这么努力地改善了,你就为我买个单吧!嘤嘤嘤……

  好了,卖萌的事情我们先按下不表。事实是,自从连续不断的政策出台让租赁房市场受到关注以来。房企喊话要“做租赁”。

  直到这个时候,人们才赫然发现:这个原本松散、混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开始,一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。

  8月17日,中骏置业于举行中期业绩发布会,其管理层在会上指出:“目前中骏置业长租公寓已有7000多间,主要布局一二线日,万科董事会、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明确表示:“万科是从三年前开始布局长租公寓的,并且相信租售并举的时代一定会来临。”

  8月底,远洋邦舍公寓青年店面市,9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市,并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外,像石榴地产这样的中型房企也在积极布局长租公寓领域,如今其旗下熊猫公寓产品已经在推出两店。

  市场要进入存量房时代、政策的风也在向着租赁市场吹、再加上“土地自持”这样的“杀招”,房企这个时候进军租赁市场,有野心、有无奈、当然更是一种正确。

  在2017年之前,长租公寓项目是被来自互联网企业、中介机构所打造的。在市场上,他们是小众产品、是试验品。2017年之后,伴随着地产企业“抢滩”这一市场,原有的格局正在重构。

  房企进入市场之后最大的特点就是让租赁市场的运作模式出现了改变。相对于中介机构,绝大部分房企都有着强大的项目运营和管理能力,它们进入租赁市场打造长租公寓产品,以整租的形式对以往被“散租”的租赁市场发起了挑战。

  如今的长租公寓市场,实际上已经成为房地产企业的竞技场。这些企业拥有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条,它们用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品,在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发,却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

  链家研究院院长杨现领表示:“目前租房市场格局是40%的中介,40%的二房东,10%的业主,10%的自如等长租租赁机构;而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。”他表示,伴随着更多的资本和玩家进入这一领域,新的赛道规则也正在慢慢建立。

  无论是整租还是散租,资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露,链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦,当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然,现在随着自如运营的成熟,这种情况已经有所改变。

  从目前市场情况来看,开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然,刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会郁亮在中期业绩发布会上说,万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率,他就已经很满意了。他说:“未来随着出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话,我们就往这个方向走。”

  而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示,龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年,希望在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿。2020年之前,龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求,主要考虑的是品牌和规模。换言之,三年内,龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。

  不过,从远期来看,龙湖依然是比较看好这一项目,此前在中期业绩会上,龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。

  目前这种较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛,就长租公寓来讲,无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是,长租公寓的拿项目、、运营成本都不低,依靠租金来回收成本,回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下,长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡?

  王玺龙介绍说,长租公寓最重要的投入有两项,一个是所拿物业的租金,一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明确地指出,除资金成本之外,时间也是一种成本。

  长租公寓的很多投入都是一次性的,后续只有运营成本,从这一点上来讲,长期持续的盈利其实还是比较可观。

  王俊英就表示:“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样,一个是看未来,一个是看现在。长租公寓项目一次投入特别大,需要一个漫长的回收周期,谁能把这个成本控制住,谁一定是未来终极的胜利者。因为涉及租金回收,所以成本是在拿下项目的那一刻就已经开始计算了,拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”

  盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。此前王玺龙曾经透露,熊猫公寓的产品回收现金方式主要依靠着租金和增值服务。而王俊英则表示,龙湖冠寓的盈利主要是依靠租金来实现的。如果仅依靠租金来实现现金的回收,那么在单笔收益相对有限的情况下,规模就成为决定性的因素。

  “从盈利角度来说,集中式公寓可能做到2万间房时,盈利情况会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出,从企业角度来说,基于一定的产品和服务能力带来的规模效应,才能赢得市场。而除规模之外,长租类项目要想盈利,主要需要三点:第一是产品和服务,第二是系统化的运营能力,第三是相对比较顺畅的融资途径。

  目前市场上,很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏的目标是三年做到5万间,长远目标则是1000个项目,50万间产品。

  当然,规模的另一面是对“坪效”的追求,规模化的盈利计算,全都是建立在“坪效”较高的基础之上。你看市场上主流的长租公寓产品大多数18~30平方米之间,这也是长租公寓被吐槽为“精装”的原因。所有的美好,所谓的溢价,还有微薄的利润,都是需要在每一平方米的房租中出来。

  作为一个产品能够在市场上下来自然有其优势。虽然长租公寓被吐槽成“精装筒子楼”但对个人租赁者来讲最重要的是长租公寓的出现解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题,其次,它们提供了一个非常舒适的公共。虽然是以居住面积和租客的钱包为代价的……

  比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓,其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。

  这是一道双方会一直博弈的选择题:如果要靠品质吸引年轻人,就需要成本和投入;如果降低价格、放弃品质,那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念,在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。

  现实是,从整个租赁市场来看,目前年轻的租赁人群有足够的支付能力为高房租买单的毕竟是少数——将一半甚至一半以上的收入交房租,你让他/她们还怎么去浪!还怎么去买GUCCI,CHANEL,Chloe……在这个市场目前供小于求的情况下,自然会有足够的高收入客群支撑起来。但当大量的同类型产品入市,市场陷入红海的时候,这种选择的难题就会浮现

  此外,还有一个问题,对一些有足够支付能力的人来说,长租公寓这样的产品也可能难以打动他们。“相比来讲,长租公寓可能更适合新租户,对于老租户来讲收纳空间不足,实用性大打折扣。”租住在酒仙桥附近的小Y就说,自己虽然付得起长租公寓的房租,但却已经不是它的目标客群了。“长租公寓具有吸引力的点在于拥有健身房等配套设施,但是相对普通房屋租赁来讲性价比依然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求。”

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